O governo federal projeta 2026 como um “ano recorde” para a habitação no Brasil, com a ampliação das contratações e obras do programa Minha Casa Minha Vida. A expectativa oficial é de crescimento significativo no número de unidades financiadas, impulsionado por novos recursos e pela ampliação das faixas de renda atendidas.
O objetivo, no entanto, tem sido acompanhado por uma pergunta central entre arquitetos, urbanistas e entidades do setor: o aumento da produção habitacional é suficiente para enfrentar a desigualdade urbana histórica do país?
Para especialistas, o avanço quantitativo não necessariamente resolve problemas de desigualdade urbana. “Quando a produção de unidades habitacionais novas ocorre majoritariamente em áreas periféricas, com baixa integração à infraestrutura, aos serviços e às oportunidades, ela tende a reproduzir, e, por vezes, aprofundar, a segregação socioespacial. Ou seja, pode-se até chegar a reduzir o déficit numérico, mas não necessariamente se melhora o acesso efetivo à cidade”, explica Renato Balbim, doutor em Geografia Humana pela USP, especialista em Políticas Públicas Urbanas pela École Nacional d`Administration e especialista em Reestruturação Urbana pela Universidade de Paris.
O profissional também destaca que há uma dimensão frequentemente negligenciada, o chamado déficit qualitativo. “Grande parte do problema habitacional brasileiro está nas inadequações das moradias existentes, e não apenas na ausência de unidades. Ignorar esse aspecto limita bastante o impacto das políticas.”
Historicamente, programas habitacionais de grande escala no Brasil foram criticados por priorizar terrenos mais baratos, geralmente em áreas periféricas, o que pode reforçar padrões de segregação socioespacial. Esse cenário levanta outra questão importante: onde, de fato, estão sendo construídas as novas moradias contratadas em 2026?
Levantamentos recentes indicam que parte significativa dos empreendimentos continua concentrada em regiões afastadas dos centros urbanos, com menor oferta de transporte público, emprego e serviços essenciais. Para movimentos de luta por moradia, isso compromete o chamado direito à cidade, conceito que defende o acesso pleno à vida urbana, e não apenas à casa própria.
“A produção habitacional em áreas periféricas e a consequente extensão da mancha urbana reforça a segregação socioespacial. Não se trata apenas de distância, mas de desigualdade no acesso a oportunidades, serviços públicos, urbanidade, mobilidade e qualidade ambiental”, reforça Balbim.
Ele também defende que para mudar esse quadro, é necessário mudar a forma como o território é incorporado à política habitacional. “As disciplinas ligadas ao urbanismo, sendo a arquitetura a principal, trabalham com uma lógica e crença projetual e racional de regulação do desenvolvimento urbano. Entretanto, o modelo de desenvolvimento brasileiro revela que há um papel ativo do espaço geográfico negligenciado nessa equação. Com isso quero dizer, por exemplo, que os usos históricos do espaço geográfico por uma sociedade escravocrata imprimem estruturas de produção e reprodução desse urbano que são socialmente traduzidas nos currículos escolares, nas normas e regulações e, sobretudo, nos interesses de classe, logo na divisão social e territorial do trabalho.”
Além da localização, a qualidade dos projetos também entra no debate. A padronização excessiva e a redução de custos podem impactar negativamente as condições de habitabilidade. Nesse contexto, ganha força a defesa da Assistência Técnica para Habitação de Interesse Social (ATHIS) como ferramenta para qualificar as moradias e adaptar os projetos às necessidades das famílias.
Balbim explica que a Lei 11.888/2008 oferece uma alternativa importante ao permitir a atuação direta de arquitetos e demais áreas de formação sobre as moradias existentes ou para a edificação de novas unidades em associação com os moradores. “A ATHIS é um instrumento poderoso para garantir a produção social da moradia, que há tempos atrás defini, junto com Cleandro Krause, como aquela que guarda a organização do processo e a definição das principais diretrizes do projeto e do pós-morar nas mãos e nos mecanismos de organização coletiva dos próprios moradores, reforçando assim os princípios do direito à cidade.”
Outro ponto de atenção é o papel dos profissionais de arquitetura nas políticas públicas. Apesar do aumento de investimentos, ainda há baixa inserção estruturada de arquitetos no planejamento e execução dos programas habitacionais. A ausência desses profissionais em etapas estratégicas pode limitar o potencial transformador das políticas.
“A moradia não pode ser tratada apenas como produto. É uma política urbana que precisa considerar território, mobilidade e inclusão social”, afirma a presidente da FNA, Andréa dos Santos.
Para Balbim a baixa participação de arquitetos e equipes técnicas qualificadas no local limita o alcance e a qualidade das políticas habitacionais. “Isso é o que reforça a solução das incorporadoras e construtoras de operar com soluções padronizadas e pouco sensíveis às realidades locais.”
Neste cenário, ao mesmo tempo em que o país caminha para um possível recorde na produção de habitação popular, persistem dúvidas sobre a capacidade desse crescimento de reduzir desigualdades e promover cidades mais justas.
Portanto, o desafio não está apenas em construir mais, mas em construir melhor e, sobretudo, em integrar a política habitacional a uma visão mais ampla de desenvolvimento urbano.
“O atual desafio não é apenas termos mais arquitetos, mas formarmos arquitetos que estejam comprometidos e estimulados, inclusive financeiramente e simbolicamente, a trabalhar com a produção social, com as melhorias habitacionais, com a reabilitação de imóveis, com a luta social necessária para a transformação do modelo corporativo, fragmentado e altamente excludente das cidades realizadas exclusivamente pelo capital imobiliário e seus projetos racionalistas”, finaliza o profissional.
Confira a entrevista com Renato Balbim na íntegra:
1. O Brasil pode bater recorde de produção habitacional em 2026. Na sua visão, em que medida esse avanço quantitativo pode realmente reduzir a desigualdade urbana e onde ele tende a falhar?
O aumento da produção habitacional é um dado importante e a ser celebrado em função de ser um dos instrumentos de combate ao histórico déficit no país e, também, por gerar crescimento econômico em todo o país. No entanto, é importante destacar que o avanço quantitativo, o numero de unidades novas produzidas, por si só, não garante a redução da desigualdade urbana.
Quando a produção de unidades habitacionais novas ocorre majoritariamente em áreas periféricas, com baixa integração à infraestrutura, aos serviços e às oportunidades, ela tende a reproduzir — e, por vezes, aprofundar — a segregação socioespacial. Ou seja, pode-se até chegar a reduzir o déficit numérico, mas não necessariamente se melhora o acesso efetivo à cidade. Pior, quando essa produção de novas unidades é utilizada para a expansão da mancha urbana, com mudança no uso do solo, de maneira geral, o que se constata é que os investimentos públicos e a luta social estão de fato garantindo a valorização e colocação no mercado de terrenos particulares que nada tem a ver com a política habitacional. Ou seja, conjuntos habitacionais podem servir, e muitas vezes se constatou servirem, de extensores urbanos e para a valorização artificial de terras privadas.
Além disso, há uma dimensão frequentemente negligenciada. Trata-se do chamado déficit qualitativo. Grande parte do problema habitacional brasileiro está nas inadequações das moradias existentes, e não apenas na ausência de unidades. Ignorar esse aspecto limita bastante o impacto das políticas.
2. Muitos empreendimentos ainda são construídos em áreas periféricas. Isso reforça a segregação socioespacial? O que precisaria mudar para garantir, de fato, o “direito à cidade”?
Sim, como disse antes, a produção habitacional em áreas periféricas e a consequente extensão da mancha urbana, reforça a segregação socioespacial. Não se trata apenas de distância, mas de desigualdade no acesso a oportunidades, serviços públicos, urbanidade, mobilidade e qualidade ambiental.
Para enfrentar esse quadro é necessário mudar a forma como o território é incorporado à política habitacional. As disciplinas ligadas ao urbanismo, sendo a arquitetura a principal, trabalham com uma lógica e crença projetual e racional de regulação do desenvolvimento urbano. Entretanto, o modelo de desenvolvimento brasileiro revela que há um papel ativo do espaço geográfico negligenciado nessa equação. Com isso quero dizer, por exemplo, que os usos históricos do espaço geográfico por uma sociedade escravocrata imprimem estruturas de produção e reprodução desse urbano que são socialmente traduzidas nos currículos escolares, nas normas e regulações e, sobretudo, nos interesses de classe, logo na divisão social e territorial do trabalho.
Veja, mais do que entregar unidades é preciso socialmente se apropriar dos mecanismos e instrumentos de produção da cidade, hoje basicamente nas mãos dos grandes fundos de investimentos. Tecnicamente é óbvio que devemos articular habitação com mobilidade, equipamentos públicos e acesso ao emprego, acesso a oportunidades e inclusão territorial. Mas acreditar que essa visão racional e projetual da cidade e do urbanismo por si só assegura o direito à cidade, é simplesmente errado do ponto de vista histórico, e também do ponto de vista conceitual, nos termos lefebvriano e, também, do debate da urbanização brasileira e da cidadania propostos por Milton Santos.
Em primeiro lugar, deveríamos romper com o mecanismo que sequestra o instrumental e faz do urbanismo quando muito uma disciplina a serviço da reprodução do capital e sua concentração. Em seguida, o resgate e a utilização dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade, além de outros que surgiriam, iriam responder ao exercício do direito à cidade, assegurando efetivamente a função social da propriedade e, no caso habitacional, priorizando a habilitação do estoque já produzido (superação das inadequações habitacionais), a reabilitação dos imóveis vazios em áreas urbanizadas e a produção em áreas já consolidadas.
3. Você acha que a baixa participação de arquitetos nas políticas habitacionais limita o impacto desses programas? Como a atuação profissional, incluindo ATHIS, poderia transformar esses projetos na prática?
A questão nunca é apenas de quantidade. Mas sim, a baixa participação de arquitetos e equipes técnicas qualificadas no local limita o alcance e a qualidade das políticas habitacionais, o que reforça a solução das incorporadoras e construtoras de operar com soluções padronizadas e pouco sensíveis às realidades locais. Mas, como já apontado, essa é uma realidade socioespacial, ou seja, devemos analisá-la como resultante de estruturas que seguem definindo o modelo de urbanização.
A Lei 11.888/2008 (ATHIS) oferece uma alternativa importante ao permitir a atuação direta de arquitetos e demais áreas de formação sobre as moradias existentes ou para a edificação de novas unidades em associação com os moradores. A ATHIS é um instrumento poderoso para garantir a produção social da moradia, que há tempos atrás defini, junto com Cleandro Krause, como aquela que guarda a organização do processo e a definição das principais diretrizes do projeto e do pós-morar nas mãos e nos mecanismos de organização coletiva dos próprios moradores, reforçando assim os princípios do direito à cidade.
Entretanto, o atual desafio não é apenas de termos mais arquitetos, mas de formarmos arquitetos que estejam comprometidos e estimulados, inclusive financeiramente e simbolicamente, a trabalhar com a produção social, com as melhorias habitacionais, com a reabilitação de imóveis, com a luta social necessária para a transformação do modelo corporativo, fragmentado e altamente excludente das cidades realizadas exclusivamente pelo capital imobiliário e seus projetos racionalistas.
Tratando particularmente da ATHIS relacionada ao estoque construído, às inadequações habitacionais, esse instrumento legal tem papel estratégico no enfrentamento das desigualdades. No Brasil, as inadequações estão fortemente concentradas na moradia da população negra e, de forma ainda mais intensa, em domicílios chefiados por mulheres. Nesse sentido, políticas de melhoria habitacional também operam, ou deveriam operar, como instrumentos de reparação histórica, ao atuar onde a vulnerabilidade é mais profunda e estrutural. Ampliar a ATHIS significa, portanto, não apenas qualificar a política habitacional, mas torná-la mais justa, eficiente e aderente às realidades do país.
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