O debate sobre o déficit habitacional no Brasil costuma girar em torno de números: quantas casas faltam, quantas unidades precisam ser construídas. Mas, para a arquiteta e urbanista Regina Bienenstein, essa visão é limitada e insuficiente para enfrentar, de fato, o problema da moradia digna no país.
Professora titular do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF) e coordenadora do Núcleo de Estudos e Projetos Habitacionais e Urbanos, Regina defende que é preciso ampliar o conceito de moradia para além das paredes e do teto. “Moradia não se restringe à unidade habitacional. O conceito deve incluir também o acesso à infraestrutura e serviços”, afirma.
Segundo a pesquisadora, há dois tipos de déficit habitacional que precisam ser considerados: o quantitativo, sendo o mais conhecido, e o qualitativo, frequentemente negligenciado nas políticas públicas.
O déficit qualitativo está presente nas favelas, loteamentos precários e moradias autoconstruídas sem assistência técnica. São territórios que já existem e abrigam milhões de pessoas, mas carecem de saneamento, segurança e regularização. “Temos uma produção popular informal de moradias que precisa ser considerada como cidade”, destaca. “São áreas com situações variadas de risco que precisam ser recuperadas e regularizadas.”
Ao mesmo tempo, o déficit quantitativo continua sendo uma realidade para famílias que comprometem grande parte da renda com aluguel, vivem em coabitação ou estão em situação de rua. Para esses casos, novas unidades são necessárias, mas não apenas isso. “Pesquisas indicam que o número de imóveis vazios é próximo do déficit quantitativo”, observa, apontando o reaproveitamento de edificações como uma alternativa concreta.
Outro ponto central levantado pela profissional é a qualidade dos projetos habitacionais. Para ela, não basta construir, é preciso garantir que as moradias ofereçam condições dignas de vida.
Isso inclui aspectos básicos, como ventilação, iluminação e segurança, mas também questões urbanas mais amplas, como localização e acesso a serviços. “É necessário considerar a localização em região infraestruturada e com acesso adequado a transporte e outros serviços básicos”, explica.
A arquiteta também critica a ausência de participação dos moradores nas decisões sobre sua própria habitação. “Somente as famílias de rendas mais altas têm o direito à escolha. As famílias de menor renda não têm direito a escolhas básicas.”
Na prática, isso se traduz em conjuntos habitacionais padronizados, muitas vezes distantes dos centros urbanos e com problemas construtivos graves. “Continuamos a produzir moradias para famílias que ‘não têm rosto’, desejos ou necessidades específicas”, afirma. “Não são poucos os conjuntos com rachaduras em paredes e até prédios colapsando antes mesmo de serem ocupados.”
Para Regina, os problemas recorrentes nos conjuntos habitacionais não são falhas isoladas, mas resultado de um modelo de cidade baseado na lógica de mercado. “Estamos numa sociedade em que a moradia não é considerada um direito, mas uma mercadoria”, diz. “E a cidade também passa a ser tratada como mercadoria.”
Esse processo produz uma divisão clara: de um lado, áreas valorizadas, bem equipadas e destinadas às classes de maior renda; de outro, a periferia, onde se concentram os conjuntos habitacionais populares, geralmente em terrenos mais baratos e sem infraestrutura. “Os projetos se repetem como carimbos, onde não importam as necessidades específicas de quem irá habitar”, critica.
Apesar de avanços legais desde a Constituição de 1988 e do Estatuto da Cidade, ela aponta que muitos instrumentos capazes de enfrentar essa lógica ainda são pouco aplicados pelos municípios.
Diante desse cenário, a arquiteta defende que enfrentar o problema da moradia digna exige um conjunto amplo de estratégias, e não apenas a construção de novas unidades.
Entre as alternativas, ela destaca o aproveitamento de imóveis vazios ou subutilizados; a urbanização de assentamentos populares; a regularização fundiária; a implementação da assistência técnica para habitação de interesse social; e políticas de locação social, especialmente para populações vulneráveis. “É necessário trabalhar com um amplo espectro de ações, sempre com a efetiva participação daqueles que serão beneficiados”, afirma.
Ela também defende mudanças estruturais no planejamento urbano. “É preciso abandonar o foco na cidade ‘boa para os negócios’ e privilegiar a cidade ‘boa para se viver’”, diz. “Para isso, é fundamental incluir, de fato, a população no processo decisório.”
No caso das novas moradias, a arquiteta propõe modelos mais participativos e diversos, que considerem diferentes formas de viver. “É importante priorizar processos autogestionários e garantir a oferta de soluções variadas, de modo que o morador possa escolher o tipo que melhor se adequa às suas necessidades.”
Ao final, a análise da arquiteta reforça um ponto essencial: o problema da habitação no Brasil não é apenas de quantidade, mas de modelo. Garantir moradia digna passa por reconhecer a cidade como espaço de direitos e não apenas como produto. “Isso implica não só em construir mais, mas construir melhor, requalificar o que já existe e, sobretudo, colocar as pessoas no centro das decisões”, finaliza.